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2020年5月，民法典頒布，在土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權之外，增加了居住權這一項全新的用益物權，居住權入法。那么，這項權益定義為何、入法有何意義、適用何種情況？記者走進玉溪滇興律師事務所，采訪了在民事訴訟領域擁有豐富經驗的張凱律師。

“從專業角度來講，居住權指的是居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的權利。若通俗而論，居住權則指房屋所有人通過書面合同或者遺囑方式對居住權人設立居住權（并經登記機構依法登記），讓居住權人在不取得該房屋‘所有權’（不過戶）的情況下，對該房屋合法‘占有、使用’。”張凱首先闡釋了居住權的含義，繼而介紹，“在民法典第二編物權第二分編所有權中第十四章，下設六項條款，對居住權的權益作出了基本界定與厘清。”

那么，為何要新增這項權益，有何意義？張凱結合目前社會發展現狀與自身辦案經歷告訴記者，近年來，離婚率上升、贍養老人等社會問題凸顯，婦女、老人、未成年子女等在經濟上多處于弱勢地位的群體，在面對房產這一經濟價值較大的生存必需品處置時，權益容易受到侵害。“民法典以法律形式確定居住權的設立、期限、條件等，能有效保障后者的居住權益，它從立法的角度解決了這些弱勢群體的安居問題。”張凱說。

居住權入法，影響重大，以房養老、婚姻財產約定、公租房、子女繼承糾紛、離婚后居無定所等領域，都是其可以應用的場景。張凱還進行了詳細說明：“之前，在實踐當中涉及分家析產、遺囑、附條件的贈予等情況中約定的居住權，到底屬于物權還是債權、期限可以設立多長時間、是否受房屋買賣的影響、是否參照無償租賃規定，這些問題均屬于不明晰狀態。如今，居住權入法，明確了居住權的具體性質和設立，讓問題的解決有法可依。”

有鑒于民法典規定的一般條款只是列舉，張凱對此作出提醒：“要慎重設立居住權。”他說，應根據設立居住權當事人的情況、雙方身份關系、房屋狀況等因素，對具體細節進行充分約定。譬如，居住權的解除或撤銷條件、是否有償、居住人應盡配合義務等。此外，因為居住權系用益物權，可以對抗房屋所有人，所以他還建議今后在房屋買賣過程中，買房者不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還必須查明房屋是否登記有居住權，防止得房而不能入的情況發生。

以案說法

【案例一】已進入花甲之年的老王膝下無子，且無穩定生活來源，為了保障老年生活的衣食，他想將名下唯一一套房產抵押給保險公司或者金融公司，由后者一次性或者按月支付自己一筆固定的養老金，自己繼續擁有房產所有權并居住，待百年歸壽后再將所有權移交給相關公司，但是無論保險公司還是金融公司，對于房屋價值認定均較低，不足以保障其生活所需。老王也考慮與其親屬簽訂遺贈扶養協議，約定在世期間由其承擔扶養義務，去世后房產由該親屬繼承，但他又擔心對方不履行義務，于是非常苦惱。

【律師說法】在居住權入法之前，老王的苦惱確實愁煞人，但居住權入法后，問題可得到有效解決。居住權廣泛運用于新婚夫妻之間、出資為子女買房的父母、老年再婚的無房一方、老年人的保姆、“以房養老”的老人等領域，因此，老王可以將房屋一次性出售給個人或其他組織，并為自己設定永久居住權。此舉對于雙方而言，既保障了買方的權利，也保障了老人的權益，并且其得到的對價也是公平合理的。

【案例二】老李喪偶多年后再婚，對方提出房產證上必須加上自己的名字，遭到老李子女的強烈反對。老李雖然認同子女的意見，但是也擔心自己去世后，妻子可能會流落街頭，因此左右為難。

【律師說法】根據民法典的居住權設立，該老年人可以以合同或者遺囑的方式為妻子設立終生居住權，既保障了妻子晚年的居住權，也保障了兒女的房產繼承權。居住權的用益特權屬性意味著居住權人依法可以對抗繼承人的所有權，排除生效法律文書的強制執行，無特殊情況下可以排除所有權人對房屋的出租權限。這在保障弱勢群體的居住問題、子女配偶居住、防范“以房養老”風險等問題上將起到十分積極的作用。

相關鏈接

民法典第三百六十六條  居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條  設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

第三百六十八條  居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。

第三百六十九條  居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條  居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。（玉溪日報全媒體記者  楊娟）