消費(fèi)需求不減購房更加理性

——玉溪中心城區(qū)房地產(chǎn)市場觀察

12月15日，玉溪中心城區(qū)一輛公交車車身上的房地產(chǎn)廣告。

寬敞的客廳和良好的景觀，成為人們選房的重要因素。

越來越多的購房人注重房屋質(zhì)量、園林景觀等因素。

在第48個全國“質(zhì)量月”活動中，玉溪中心城區(qū)北市區(qū)城市商務(wù)中心配套住宅建設(shè)項目相關(guān)負(fù)責(zé)人分享建筑質(zhì)量管理經(jīng)驗。

核心閱讀：在政策措施加持和多部門協(xié)同發(fā)力下，今年前10月，玉溪房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積實現(xiàn)“雙增長”。當(dāng)前，購房者更加理性，“房住不炒”的觀念深入人心，稀缺地段、優(yōu)質(zhì)設(shè)計、良好物業(yè)服務(wù)的“好房子”備受青睞。圍繞建“好房子”、做“好配套”，我市將聚焦好標(biāo)準(zhǔn)、好規(guī)劃、好設(shè)計、好配套等“十好標(biāo)準(zhǔn)”，制定出臺持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展實施方案，構(gòu)建“好學(xué)校+好房子”“好地段+好房子”協(xié)同發(fā)展機(jī)制，加快推進(jìn)項目建設(shè)，不斷提升居住品質(zhì)與配套服務(wù)能級，滿足人民群眾對美好生活新期待。

□ 玉溪市融媒體中心記者 白誠穎 文/圖

玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局12月5日提供的數(shù)據(jù)顯示，1至10月，全市房地產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)回穩(wěn)向好，實現(xiàn)“雙增長”，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26.14億元、同比增長14.5%，完成商品房銷售面積63.93萬平方米、同比增長3.0%。商品住宅銷售均價5490元/平方米，房價總體保持穩(wěn)定；二手房成交面積84.45萬平方米，同比增長19.0%。

接近年底，記者走訪了玉溪中心城區(qū)多家在售樓盤，發(fā)現(xiàn)銷售業(yè)績良好的房企具備穩(wěn)健經(jīng)營、產(chǎn)品力突出等特征，成為行業(yè)穩(wěn)中向好的領(lǐng)頭羊。而對剛需和改善型購房者而言，遇到地段、價格、戶型等方面合適的房子就會買下，但購房者普遍更加理性，“房住不炒”的觀念深入人心。

住房消費(fèi)需求不減

工作4年后，在玉溪中心城區(qū)上班的曉潔攢下了10萬余元。通過對玉溪房市幾年的觀察，曉潔發(fā)現(xiàn)房價降下來了，此時正是購房的好時候。在看了近10套房子后，她以90余萬元的價格買下了北市區(qū)一套次新二手房。

“首付15%，可以辦公積金貸款，月供3000元，距離上班的地方也不遠(yuǎn)，恰好是我能承受的價格。”在咨詢了多名房屋中介后，租房多年的她果斷入手，“現(xiàn)在買房剛剛好，首付攢夠了，房價和利率也不太高。”

買房劃算還是租房劃算？已經(jīng)工作5年的劉玉（化名）得出結(jié)論，租房更具性價比：“租房自由，不會被一套房拴住，想去哪兒住就去哪兒住。買房一次性投入過大，還要花一大筆錢裝修，不劃算。”

然而，不買房的劉玉陪著朋友去看房，朋友沒買，她卻動了心。“房子在北市區(qū)，景觀很好，頭天看的，第二天一沖動就買了。”劉玉向記者回憶購房經(jīng)歷，“租房歸屬感不太強(qiáng)，遇到合適的房子，回家跟家里人一說就買了。”

劉玉此前租住的公寓月租金1500元，租房合同明確寫著“退房要恢復(fù)原樣”。入住幾年來，她發(fā)現(xiàn)要給房子添置點(diǎn)東西不太容易，即便掛個窗簾，退租時得把窗簾桿卸了，就連安裝窗簾桿留在墻面上的小洞，也得用膩子粉補(bǔ)好。

買房時，劉玉已經(jīng)攢夠了首付，貸款60萬元，用公積金對沖后，每月房貸支出比租房時多幾百元。劉玉直言：“租房更經(jīng)濟(jì)，但不后悔買房。”租房不會花心思去改動房屋功能結(jié)構(gòu)，因為不知道下一年自己是否還愿意租。但買房不一樣，房子就是家，可以按照自己理想的生活來設(shè)置。新房裝修時，劉玉打算做個壁爐。買房提升了生活品質(zhì)，舒適感更好，光布置房子的過程就已經(jīng)很愉快了。

王華居住的房子是結(jié)婚時買的小三房，只有1個衛(wèi)生間。孩子出生后，加上來幫忙帶娃的母親，一家三代四口人住起來多有不便，“早高峰”搶公衛(wèi)不可避免。今年以來，王華注意到房價回落，于是買下了玉溪中心城區(qū)200多平方米帶車庫的2樓大平層。房子有10多年房齡，有4個臥室、2個衛(wèi)生間，距離菜市場較近，母親買菜做飯十分方便。

為改善居住條件，這幾年王華看過不少新樓盤。但看得上的新房價格高，王華家的2輛車還得買2個車位，加上物業(yè)費(fèi)等開支，壓力不小。對王華來說，新購的二手樓梯房得房率高，可使用太陽能，物業(yè)費(fèi)低，居住成本低，生活便利。況且，重新裝修后，居住體驗感不錯。

住了20余年的頂樓，臨近退休的趙芳（化名）貸款買了新建小區(qū)1樓帶花園的房子，在知天命的年紀(jì)圓了住房改善夢。“搬新家后，我把80多歲的父親接來同住，還請了阿姨做飯，我對現(xiàn)在的生活很滿意。”趙芳認(rèn)為，換房是剛需，只要收入能覆蓋房貸，就可以為理想的生活買單，過更加幸福的生活。

二手好房市場活躍

搬入新房后，趙芳想把頂樓的舊房賣了償還新購房屋貸款，但掛牌半年后，僅有1名房屋中介帶過1名客戶過來看房，看完就沒有下文了。趙芳認(rèn)為，房子難賣的原因是樓層太高且沒有電梯。

“我嫌樓層高才換的房子，說明我不滿意的地方，買房的人也不滿意。”趙芳與多名房屋中介聯(lián)系后發(fā)現(xiàn)，目前掛牌出讓的二手空置房很多，市場競爭激烈，即便地段優(yōu)越，4層以上的二手樓梯房都很難賣。不知不覺間，房地產(chǎn)市場由買房人說了算。以前，中介費(fèi)等由買房人承擔(dān)，現(xiàn)在賣房人主動承擔(dān)，只希望房屋中介早日幫自己把老房子賣出去。

不過，趙芳并不打算把價格掛得過低，這源于她上一次賣房的經(jīng)歷。10多年前，玉溪中心城區(qū)一套68平方米的房子，趙芳賣了24萬元。半年后，那套房子拆遷，買房人獲得了42萬元的補(bǔ)償款。想起這件事，趙芳很懊悔，覺得沒有看準(zhǔn)趨勢。

雖然趙芳很想賣掉老房子，但如果買家出價太低，她寧可閑置。如果今后老舊小區(qū)加裝電梯，那她頂樓的房子就被“盤活”了，到時候，她也許還會搬回來住，畢竟老房子地段好，菜市場、醫(yī)院、藥店等一應(yīng)俱全。

王女士也遭遇了賣二手房難。此前，因為擔(dān)心錢攥在手里貶值，她在2019年買了帶電梯的小高層出租，想著以后用錢時賣了變現(xiàn)。一開始，租金可到2300元/月，現(xiàn)在租金減少到1400元/月。

2025年年中，急需用錢的王女士想把當(dāng)初抗通脹的房子掛出去賣，結(jié)果發(fā)現(xiàn)買方不斷壓價。“感覺賣房子像賣白菜。”王女士說，“我當(dāng)時買的單價7000多元/平方米，現(xiàn)在買方出價不到5000元/平方米。”

王女士分析，買房人有“買漲不買跌”的心理，他們擔(dān)心買入后再降價。還有年輕人看了不愿意買，認(rèn)為買不如租，租房子自由、率性，生活不會被一套房子拴住，還能體驗不同片區(qū)的生活。

記者走訪多家中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，地段好、綠化多、樓層低的二手樓梯房，只要掛牌價低都容易賣出，而樓層高的二手樓梯房即便價格低也很難賣出。“超過3層的‘老破小’不好賣，而‘老破大’更加難賣。”從業(yè)18年的一名房產(chǎn)銷售告訴記者，當(dāng)前的購房人更注重居住品質(zhì)，尤其是“00后”，愿意為高品質(zhì)買單，不會因為幾萬元錢委屈將就。在二手房市場，頂樓和次頂樓的樓梯房無人問津，淪為市場上難以流動的“不動產(chǎn)”。

“舍得降價的優(yōu)質(zhì)二手房還是容易成交的，畢竟地段是核心競爭力。”一名房產(chǎn)銷售介紹，部分房東為了把位置優(yōu)越的二手房賣出去，會對房子進(jìn)行簡單裝修。

“只要地段夠好，價格夠低，老舊二手房也有優(yōu)勢。”一名房產(chǎn)中介這樣評價二手房買賣的活躍度。據(jù)玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，1至10月，全市完成二手房交易面積84.45萬平方米，同比增長19.0%。

多元視角激蕩房地產(chǎn)新思維

盡管1至10月全市二手房交易面積同比增幅明顯，但大多數(shù)受訪者表示不喜歡二手房。“我很少帶客戶看二手房，因為對比新建小區(qū)后，大多數(shù)客戶都會選擇買新房或者二手新房。”一名房屋中介告訴記者，新建商品房戶型設(shè)計更合理、配套更完善，大家都愿意為品質(zhì)生活買單。

多名房地產(chǎn)從業(yè)人員一致認(rèn)為，當(dāng)前玉溪房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了兩極分化：高品質(zhì)住宅受青睞，具備稀缺地段、優(yōu)質(zhì)設(shè)計、良好物業(yè)服務(wù)的“好房子”依然不愁賣，且價格堅挺；而低品質(zhì)住宅因采光、通風(fēng)、層高、小區(qū)環(huán)境等不盡如人意，面臨更大的去化壓力和價格競爭。

“‘老破小’連看的人都沒有，連根草都沒有、沒有任何配套設(shè)施的二手房根本賣不掉。”一名房屋中介直言不諱地說。

買“好房子”也是為了選擇好鄰居。“我買又好又貴的房子就是為了遠(yuǎn)離常在樓道里吐痰和抽煙的人群。”一名年輕人表示。

記者走訪了玉溪中心城區(qū)多個新建樓盤后發(fā)現(xiàn)，看房者絡(luò)繹不絕，低密度、高品質(zhì)、環(huán)境好的樓盤仍然受到追捧。

玉溪邦泰置業(yè)有限公司2025年代表性項目——邦泰·臻境是典型的熱銷項目。該項目位于玉溪中心城區(qū)環(huán)山路西側(cè)，項目總投資11.2億元，建有1412套住宅、87套商鋪，截至12月初，住宅已銷售91.7%，均價達(dá)6682元/平方米。

項目為何熱銷？邦泰·臻境營銷總監(jiān)聶力向記者介紹，從2024年開始，玉溪與全國大多數(shù)城市一樣出臺新規(guī)，這一政策導(dǎo)致此后建的房子得房率普遍增高，邦泰·臻境的得房率接近100%，相當(dāng)于沒有公攤，不計產(chǎn)權(quán)面積和公攤面積基本一致，甚至是房屋的不計產(chǎn)權(quán)面積大于該套房屋的公攤面積。

其次，邦泰·臻境地段非常好，周邊集中有優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院、公園、運(yùn)動場館、菜市場等配套設(shè)施。此外，公司在產(chǎn)品設(shè)計上狠下功夫，絕大多數(shù)陽臺實現(xiàn)封窗交付，外立面美觀統(tǒng)一，小區(qū)園林景觀精心打造，配套的酒店級大堂吧、私宴廳、影音室、健身房、瑜伽室、兒童活動區(qū)等設(shè)施由全體業(yè)主共享，產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超業(yè)主預(yù)期。

在聶力看來，未來，房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢會呈現(xiàn)出以改善型為主的特點(diǎn)，房子回歸到居住屬性。因此，住宅要為提升生活品質(zhì)而設(shè)計。當(dāng)然，房子還會與城市的定位相關(guān)，房地產(chǎn)市場會根據(jù)區(qū)域、地段細(xì)分出不同的產(chǎn)品形態(tài)，比如養(yǎng)老房、旅居房、學(xué)區(qū)房等。

房產(chǎn)銷售潘艷發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前買大房子的人相對變少了，買剛需房的人更多。5年前，很多人愿意“踮起腳尖”去買大房子，將其視為抗通脹和資產(chǎn)保值增值的一個重要途徑，而現(xiàn)在，大家不愿意把錢大量投入到住房上，除非是消費(fèi)得起的買家。

作為資深房產(chǎn)銷售，曉林（化名）賣過很多房屋，在市場前沿的他覺得，開發(fā)商要建出購房人心目中的“好房子”，還要在了解客群上下功夫。比如，有些房子的房間很小，放一張床就放不下衣柜了；有的二孩家庭三代人住一套大房子，會發(fā)現(xiàn)2個衛(wèi)生間不夠用；有的房間3面有玻璃，但居住體驗并不好，將來的維護(hù)成本也會很高……

玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，圍繞建“好房子”、做“好配套”，我市將聚焦好標(biāo)準(zhǔn)、好規(guī)劃、好設(shè)計、好配套等“十好標(biāo)準(zhǔn)”，制定出臺持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展實施方案，優(yōu)先選擇區(qū)位優(yōu)勢明顯、生態(tài)環(huán)境良好、公共配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊出讓，引導(dǎo)房企一次拿地、集中開發(fā)、整體成景，構(gòu)建“好學(xué)校+好房子”“好地段+好房子”協(xié)同發(fā)展機(jī)制，加快推進(jìn)一批項目，不斷提升居住品質(zhì)與配套服務(wù)能級。

短  評

建設(shè)人民群眾滿意的“好房子”

□ 一言

住房是個人的安身立命之所，也是家庭的安居之地。“十五五”規(guī)劃建議提出，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”。

建設(shè)人民群眾滿意的“好房子”，是適應(yīng)我國住房發(fā)展新階段、滿足人民群眾對美好生活新期待的重大舉措，也是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有效釋放擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)巨大潛能的重要抓手。

建設(shè)“好房子”，當(dāng)有“好標(biāo)準(zhǔn)”。從今年5月1日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范《住宅項目規(guī)范》正式施行，對“好房子”進(jìn)行了制度化約束，比如：住宅層高由“宜為2.8m”提升為“不低于3m”，臥室、起居室凈高由“不低于2.4m”提升為“不低于2.6m”；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)行規(guī)定的7層起設(shè)電梯提升為4層起設(shè)電梯；臥室、起居室樓板撞擊聲隔聲性能指標(biāo)由“不大于75dB”提升為“不大于65dB”……在此基礎(chǔ)上，按照因城施策的思路，各地細(xì)化出臺相關(guān)規(guī)范，全面提升住宅品質(zhì)，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

建設(shè)“好房子”，當(dāng)有好的城市配套。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場罕見以往“搶房”的場面，購房者變得更謹(jǐn)慎、考慮更周全，“房住不炒”的觀念深入人心，買房行為多為需求推動。購房人除了看房屋本身的建筑質(zhì)量外，所購房屋周邊的學(xué)校、醫(yī)院、商超等關(guān)鍵配套設(shè)施，是考量的核心因素。因此，相關(guān)部門要有計劃地選擇區(qū)位優(yōu)勢明顯、生態(tài)環(huán)境良好、公共配套完善的優(yōu)質(zhì)地塊出讓，引導(dǎo)房企用好土地資源，建設(shè)讓人民群眾滿意的“好房子”。對城市新區(qū)，也應(yīng)優(yōu)化民生項目配套，打造“15分鐘生活圈”，讓群眾住得安心、舒心、便利。

新房子建好了，老房子也應(yīng)通過微改造變成“好房子”。比如，一些地方的老舊小區(qū)改造，針對房頂防漏、結(jié)構(gòu)加固、下水道暢通、外墻保溫等基礎(chǔ)類，以及引入物業(yè)管理、增設(shè)充電樁、設(shè)置集中晾衣區(qū)等完善類需求，回應(yīng)居民對“好房子”新期待，通過政府引導(dǎo)、企業(yè)讓利、居民籌資等方式實施改造，讓老舊小區(qū)煥發(fā)新活力，讓老房子變成“好房子”。

可以預(yù)見，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的背景下，推進(jìn)“好房子”建設(shè)、增加優(yōu)質(zhì)供給，將帶動更多改善型需求入市，提振住房消費(fèi)信心，推動房地產(chǎn)市場進(jìn)一步回穩(wěn)。同時，新技術(shù)、新材料的出現(xiàn)以及“好房子”建設(shè)也會拉動老房子改造、適老化改造等裝飾裝修新需求，進(jìn)一步激發(fā)內(nèi)需潛力。